深3萬/㎡以下難買學(xué)位房 片區(qū)六七萬元為主流
發(fā)布日期:2015/4/17 15:30:24 | 瀏覽次數(shù):4736 來源:南方日?qǐng)?bào)
“3·30新政”后深圳明顯出現(xiàn)二手房房價(jià)上漲的趨勢，而在各片區(qū)和各類型二手房中，學(xué)位房的漲幅最為明顯。近日，深圳學(xué)位房的代表片區(qū)百花片區(qū)一套國城花園43.8平方米的單身公寓以450萬元的價(jià)格放售，創(chuàng)造了該小區(qū)有史以來的最高單價(jià)，每平方米價(jià)格超過10萬元/平方米，而支撐這一價(jià)格最主要的因素就是其所附帶的“雙實(shí)驗(yàn)”學(xué)位。
記者從中聯(lián)鏈家近日完成的一份深圳學(xué)位房片區(qū)盤點(diǎn)的調(diào)查中了解到，在深圳9個(gè)最具代表性的名校學(xué)位房片區(qū)中，除龍崗中心城和寶安中心區(qū)兩個(gè)片區(qū)外，其余都在原特區(qū)內(nèi)。在這些原特區(qū)內(nèi)學(xué)位房片區(qū)中，深圳市民要想購買片區(qū)內(nèi)的熱點(diǎn)和代表小區(qū)的學(xué)位房，其單價(jià)的門檻已超過2.1萬元，而且2字頭的熱點(diǎn)學(xué)位樓盤都集中在羅湖和鹽田，在景田、蛇口、南頭、百花等片區(qū)，學(xué)位房代表樓盤的每平方米均價(jià)大都在4萬元以上，部分片區(qū)甚至以單價(jià)六七萬元的為主，單價(jià)4萬元以下的學(xué)位房都已在少數(shù)。
學(xué)位概念領(lǐng)漲各類樓盤
“3·30新政”刺激后，深圳樓市火爆，近兩周成交量都比較高，價(jià)格也穩(wěn)中有漲。記者了解到，隨著新政策進(jìn)一步發(fā)酵，買賣雙方入市都十分積極，其中客源的增量更加明顯。據(jù)監(jiān)測，近幾周中介的新增客增速持續(xù)超過10%，預(yù)計(jì)4月份成交量將大幅增長，幅度在30%—60%，實(shí)現(xiàn)“銀四”。
在這一波二手房漲價(jià)潮中，學(xué)位房顯得尤其明顯。在深圳市福田區(qū)百花片區(qū)，一處新放售的國城花園學(xué)位房創(chuàng)造了該片區(qū)的又一新高單價(jià)。這個(gè)43.8平方米的單身公寓，最初以420萬元的價(jià)格放盤，深圳中原將這一房源放在地鋪明顯的位置上推介，但這幅廣告上的價(jià)格很快就“過時(shí)”了，在買房賣房的你來我往中，業(yè)主提高放盤價(jià)到450萬元。
中介告訴記者，國城花園是百花片區(qū)中少見的小學(xué)和中學(xué)都是實(shí)驗(yàn)學(xué)位的學(xué)位房，這個(gè)片區(qū)里其他學(xué)位房則有些是百花小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)位，“相比較而言，百花的雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位更好也更稀缺”，同時(shí)，由于43.8平方米的公寓基本是有雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位的最小戶型，其總價(jià)相對(duì)其他房源低，因而單價(jià)漲至最高。
記者了解到，目前該片區(qū)正在放售的學(xué)位房中，95平方米三房的國城花園戶型要賣到700萬元，單價(jià)超過7萬元/平方米，而南天二花園同樣擁有雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位，其89平方米三房戶型要賣到675萬元，82平方米兩房戶型則賣620萬元。
市民楊小姐近期看了這一片區(qū)的學(xué)位房，她最大的感覺就是這些房子如果沒有學(xué)位，2萬元她都不會(huì)買，“這些房子大都比較老，社區(qū)環(huán)境、房型等都很一般，要不是學(xué)位根本不可能支撐六七萬元甚至10萬元這樣的價(jià)格”。楊小姐看完了一圈房子，最終還是決定去東海片區(qū)買房，“那里的單價(jià)也差不多是六七萬元，但片區(qū)、社區(qū)、房型、配套等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于百花，學(xué)校也不錯(cuò)，從居住品質(zhì)來說，會(huì)比百花好很多”。
中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平告訴記者，“3·30新政”后深圳的二手房掀起了新一輪的漲價(jià)潮，其中學(xué)位房漲勢犀利，普通住宅尤其明顯。中聯(lián)鏈家的統(tǒng)計(jì)顯示，從去年四季度以來，深圳學(xué)位房需求持續(xù)旺盛，價(jià)格上漲快速，其中3月份學(xué)位房領(lǐng)漲十大片區(qū)，為45142元/平方米，環(huán)比上漲3.9%，較“3·30新政”前上漲15%左右，成為領(lǐng)漲軍團(tuán)。
投資客也熱衷學(xué)位房
而究其原因，肖小平告訴記者，3月以來進(jìn)入了各個(gè)學(xué)校的報(bào)名季，使得學(xué)校成為家長們近期的議題，隨之就會(huì)吸引家長關(guān)注未來潛在的學(xué)位需求，加上樓市火爆，就促使們家長們集中求購學(xué)位房，而學(xué)位和學(xué)位房的緊張都會(huì)刺激價(jià)格高漲。據(jù)悉，今年3月以來，羅湖、福田、南山等區(qū)都先后發(fā)布了有關(guān)學(xué)位緊張、學(xué)位預(yù)警的相關(guān)消息，其中福田區(qū)教育局預(yù)計(jì)2015年小一學(xué)位缺口4500個(gè)，其中園嶺、百花、福田南等片區(qū)尤為緊張；南山教育局預(yù)計(jì)，2015年小一學(xué)位缺口3734個(gè)，未來3年內(nèi)小一學(xué)位不足仍不能完全解決。
此外，一些傳統(tǒng)剛需、改善型需求買家現(xiàn)在在購房時(shí)也都希望兼顧學(xué)位需求。中聯(lián)鏈家香蜜湖分行經(jīng)理透露，最近來買學(xué)位房的改善型客戶認(rèn)為，新政一出，房價(jià)接下來肯定會(huì)漲，學(xué)位房會(huì)漲得更猛。剛買了一套香蜜原著學(xué)位房的王先生說：“本來就想要改善一下住房，再加上以后也要買學(xué)位房，那就不如趁學(xué)位房還沒有大漲之前入手�！�
近期，一些投資客也看準(zhǔn)了學(xué)位房的需求轉(zhuǎn)而購買學(xué)位房。而這些投資客明顯偏愛小戶型、低總價(jià)的學(xué)位房。如石廈片區(qū)的綠洲豐和家園和星座傳奇，均帶有省一級(jí)的石廈學(xué)校學(xué)位，以1—2房的小戶型為主，總價(jià)在150萬—250萬元之間的物業(yè)深受投資客喜愛。
“投資學(xué)位房的流動(dòng)性很慢，一般需要3年以上，雖然時(shí)間長了些，但是利潤也是翻倍的。”一位姓張的投資客表示。3年前張先生買了帶有百花小學(xué)+實(shí)驗(yàn)中學(xué)的金茂禮都，當(dāng)時(shí)的價(jià)格大約在3萬元/平方米，而現(xiàn)在此房源的價(jià)格已經(jīng)升到6萬元/平方米以上，利潤相對(duì)豐厚。
9大學(xué)位房片區(qū)以單價(jià)4萬元以上為主
在中聯(lián)鏈家近期對(duì)學(xué)位房的一次盤點(diǎn)調(diào)查中可以看到深圳學(xué)位房片區(qū)熱點(diǎn)代表樓盤的最新價(jià)格。
其中百花片區(qū)和香蜜湖片區(qū)是深圳學(xué)位房價(jià)格最高的片區(qū)。據(jù)介紹，百花片區(qū)有三個(gè)重點(diǎn)小學(xué)——實(shí)驗(yàn)小學(xué)、荔園小學(xué)和百花小學(xué)，兩所重點(diǎn)中學(xué)——深圳外國語學(xué)校、深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)，以及大量的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。其中同時(shí)帶有實(shí)驗(yàn)小學(xué)和中學(xué)雙學(xué)位的，只有南天二花園和國城花園，雖然這兩個(gè)樓盤均是上世紀(jì)90年代的物業(yè)，但價(jià)格卻一直“高高在上”，目前均價(jià)已經(jīng)接近7萬元/平方米。而香蜜湖片區(qū)則聚集了多所深圳名校，小學(xué)有荔園外國語小學(xué)（東校區(qū)）、荔園外國語小學(xué)（西校區(qū)）、荔軒小學(xué)、明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校；初中有福田外國語中學(xué)，福田外國語中學(xué)（僑香校區(qū)），深圳高級(jí)中學(xué)、明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校；高中還有深圳高級(jí)中學(xué)。優(yōu)質(zhì)學(xué)位+高品質(zhì)物業(yè)造就了該片區(qū)物業(yè)的高價(jià)格。香蜜湖片區(qū)目前熱點(diǎn)學(xué)位房的均價(jià)多在4.5萬元到8萬元之間。
而蛇口片區(qū)、南頭片區(qū)、景田片區(qū)則價(jià)格居中。蛇口片區(qū)主要是育才一小、二小、三小、四小的學(xué)位，其學(xué)位房大致分兩類：一類是四海公園附近的老住宅社區(qū)，周邊有愛榕園、文竹園等樓齡超過15年的房子，目前價(jià)格3.8萬—4.2萬元/平方米左右；另一類是樓齡較新的高端住宅，以大戶型為主，均價(jià)5萬元/平方米以上。而南頭片區(qū)的學(xué)位則是南山外國語的科苑小學(xué)和文華初中以及南山實(shí)驗(yàn)的鼎太小學(xué)、南頭小學(xué)、麒麟分部等，其中南山外國語科苑部的學(xué)區(qū)房，堪稱南山學(xué)位房中的豪宅區(qū)，如浪琴半島、純海岸、恒立聽海花園的高品質(zhì)物業(yè)價(jià)格接連翻番，均價(jià)達(dá)到6萬元/平方米以上。同時(shí)，由于靠近科技園片區(qū)，這里生源質(zhì)量高、居住環(huán)境好。景田片區(qū)的知名中小學(xué)包括福田外國語學(xué)校、景秀小學(xué)、景秀中學(xué)等，近年來，由于景田學(xué)位供求矛盾突出，使得景田學(xué)位房價(jià)格大幅上漲，如萬科城市花園、天然居、景秀年華，目前均價(jià)4萬—4.8萬元/平方米，而在2010年第三季度時(shí)，這些樓盤的價(jià)格還為2萬—2.8萬元/平方米。
原特區(qū)內(nèi)學(xué)位價(jià)格仍屬于偏低的則只有石廈片區(qū)、東門翠竹片區(qū)、黃貝嶺片區(qū)以及鹽田的沙頭角和大梅沙片區(qū)了。石廈片區(qū)的石廈學(xué)校作為九年一貫制學(xué)校，擁有不錯(cuò)的教學(xué)質(zhì)量并帶動(dòng)了該區(qū)域的樓盤，片區(qū)均價(jià)在4萬元左右。而羅湖的學(xué)位房片區(qū)則具有更高的“性價(jià)比”，其中東門、黃貝嶺、翠竹片區(qū)擁有深圳小學(xué)、深圳中學(xué)等省一級(jí)學(xué)府，以及螺嶺外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、翠竹外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校以及翠園中學(xué)等名校。但由于東門片區(qū)僅為單學(xué)位，羅湖片區(qū)近年房價(jià)上漲也較慢，因此這些學(xué)位房價(jià)格目前主要在3萬—4.5萬元，少數(shù)小區(qū)價(jià)格則只有2.6萬元左右。不過，從去年第四季度以來，越來越多的人涌到這一學(xué)位房價(jià)格洼地，推動(dòng)這些學(xué)位房價(jià)格明顯上漲。
而原特區(qū)外的學(xué)位房片區(qū)則主要有寶安中心區(qū)和龍崗中心城。寶安中心區(qū)教育資源雖然不及南頭、百花等片區(qū)，但也擁有多所師資力量較強(qiáng)的學(xué)校，如坪洲小學(xué)、寶安中學(xué)附屬小學(xué)、寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。近兩年，其學(xué)位房的價(jià)值開始被廣大置業(yè)者重視，加上前海等片區(qū)利好，寶安中心區(qū)目前的學(xué)位房均價(jià)也已普遍在3萬—6萬元不等。而龍崗中心城近年由于合作辦學(xué)引入多所名校分校，使得其學(xué)位房資源明顯增強(qiáng)，這一片區(qū)的學(xué)位房價(jià)格也大多超過2萬元/平方米。